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2024.08.26

米国 司法省 アルゴリズム価格設定スキームで賃貸料を高止まりにしているとして、賃貸住宅業界向けソフトウェア提供会社を提訴

こんにちは、丸山満彦です。

AIとかを使って売り手と買い手の間に完全市場が成り立つようにできれば、社会的便益は高まるので、いいですよね...ということなのですが、多数のアパート等を貸す側からお金をもらって、アパートの賃貸料金をきめるようなアルゴリズムをつくると、同じ条件の物件には同じ金額をリコメンデーションをするようになるので、実質的に価格競争が起こらないようになってしまい、寡占市場と同じような状況を作り出しかねないということでしょうね...

AI等でリコメンデーション機能をつけるビジネスを考えている事業者はこういう点も意識する必要があるのでしょうね...

提訴されたのはRealPage社 [wikipedia]ですね...

 

U.S. Department of Justice Office of Public Affairs 

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・2024.08.23 Justice Department Sues RealPage for Algorithmic Pricing Scheme that Harms Millions of American Renters

Justice Department Sues RealPage for Algorithmic Pricing Scheme that Harms Millions of American Renters 司法省、数百万人の米国人賃借人に損害を与えるアルゴリズム価格設定スキームでRealPage社を提訴
RealPage’s Pricing Algorithm Violates Antitrust Laws RealPageの価格設定アルゴリズムは独占禁止法に違反する
The Justice Department, together with the Attorneys General of North Carolina, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee, and Washington, filed a civil antitrust lawsuit today against RealPage Inc. for its unlawful scheme to decrease competition among landlords in apartment pricing and to monopolize the market for commercial revenue management software that landlords use to price apartments. RealPage’s alleged conduct deprives renters of the benefits of competition on apartment leasing terms and harms millions of Americans. The lawsuit was filed today in the U.S. District Court for the Middle District of North Carolina and alleges that RealPage violated Sections 1 and 2 of the Sherman Act. 司法省は本日、ノースカロライナ州、カリフォルニア州、コロラド州、コネチカット州、ミネソタ州、オレゴン州、テネシー州、ワシントン州の検事総長とともに、リアルページ社に対し、アパートの価格設定における家主間の競争を減少させ、家主がアパートの価格設定に使用する商業収益管理ソフトウェアの市場を独占する違法なスキームがあるとして、民事反トラスト法を提訴した。リアルページ社の行為は、アパート賃貸条件における競争の利益を借り手から奪い、何百万人ものアメリカ人に損害を与えるものである。この訴訟は本日、ノースカロライナ州中部地区連邦地方裁判所に提起され、RealPage社がシャーマン法第1条および第2条に違反したと主張している。
The complaint alleges that RealPage contracts with competing landlords who agree to share with RealPage nonpublic, competitively sensitive information about their apartment rental rates and other lease terms to train and run RealPage’s algorithmic pricing software. This software then generates recommendations, including on apartment rental pricing and other terms, for participating landlords based on their and their rivals’ competitively sensitive information. The complaint further alleges that in a free market, these landlords would otherwise be competing independently to attract renters based on pricing, discounts, concessions, lease terms, and other dimensions of apartment leasing. RealPage also uses this scheme and its substantial data trove to maintain a monopoly in the market for commercial revenue management software. The complaint seeks to end RealPage’s illegal conduct and restore competition for the benefit of renters in states across the country. 訴状によると、リアルページ社は、競合する家主と契約し、その家主のアパートの賃貸料やその他の賃貸条件に関する非公開の、競争上微妙な情報をリアルページ社と共有することに同意して、リアルページ社のアルゴリズム価格設定ソフトウェアを訓練し、稼動させている。このソフトウェアは、参加家主とそのライバルの競争上の機密情報に基づいて、参加家主のためにアパート賃貸価格やその他の条件を含む推奨事項を生成する。さらに訴状では、自由市場であれば、これらの家主は、価格設定、割引、譲歩、賃貸条件、その他アパート賃貸の諸条件に基づいて、借り手を引き付けるために独自に競争しているはずだと主張している。RealPage社はまた、このスキームとその膨大なデータ資産を利用して、商業用収益管理ソフトウェアの市場で独占を維持している。この訴状は、リアルページ社の違法行為をやめさせ、全国各州の賃借人の利益のために競争を回復することを求めるものである。
“Americans should not have to pay more in rent because a company has found a new way to scheme with landlords to break the law,” said Attorney General Merrick B. Garland. “We allege that RealPage’s pricing algorithm enables landlords to share confidential, competitively sensitive information and align their rents. Using software as the sharing mechanism does not immunize this scheme from Sherman Act liability, and the Justice Department will continue to aggressively enforce the antitrust laws and protect the American people from those who violate them.” 「メリック・B・ガーランド司法長官は、次のように述べた。「米国人は、ある会社が法律を破るために家主と企む新しい方法を見つけたからといって、家賃を多く支払う必要はない。われわれは、リアルページの価格設定アルゴリズムによって、大家が競争上重要な機密情報を共有し、賃料を調整することを可能にしていると主張している。司法省は今後も反トラスト法を積極的に執行し、違反者からアメリカ国民を守っていく」。
“Today’s complaint against RealPage illustrates our corporate enforcement strategy in action. We identify the most serious wrongdoers, whether individuals or companies, and focus our full energy on holding them accountable,” said Deputy Attorney General Lisa Monaco. “By feeding sensitive data into a sophisticated algorithm powered by artificial intelligence, RealPage has found a modern way to violate a century-old law through systematic coordination of rental housing prices — undermining competition and fairness for consumers in the process. Training a machine to break the law is still breaking the law. Today’s action makes clear that we will use all our legal tools to ensure accountability for technology-fueled anticompetitive conduct.”  リサ・モナコ司法副長官は次のように述べた 「本日のリアルページ社に対する提訴は、われわれの企業取り締まり戦略の実例を示すものである。われわれは、個人であれ企業であれ、最も深刻な不正行為者を特定し、その責任を追及することに全力を傾ける。人工知能を搭載した高度なアルゴリズムに機密データを送り込むことで、リアルページは賃貸住宅価格の体系的な調整を通じて100年前の法律に違反する現代的な方法を発見した。法律を破るために機械を訓練しても、法律を破ることに変わりはない。本日の措置は、テクノロジーによる反競争的行為に対する説明責任を果たすため、あらゆる法的手段を行使することを明確にするものである。」
“RealPage’s egregious, anticompetitive conduct allows landlords to undermine fair pricing and limit housing options while stifling necessary competition,” said Acting Associate Attorney General Benjamin C. Mizer. “The Department remains committed to rooting out illegal schemes and practices aimed at empowering corporate interests at the expense of consumers.”  「リアルページ社の悪質な反競争的行為により、家主は必要な競争を阻害されながら、公正な価格設定を損ない、住宅の選択肢を狭めることになる。「司法省は、消費者を犠牲にして企業の利益を強化することを目的とした違法な計画や慣行を根絶することに全力を尽くしている。」
“As Americans struggle to afford housing, RealPage is making it easier for landlords to coordinate to increase rents,” said Assistant Attorney General Jonathan Kanter of the Justice Department’s Antitrust Division. “Today, we filed an antitrust suit against RealPage to make housing more affordable for millions of people across the country. Competition – not RealPage – should determine what Americans pay to rent their homes.” 司法省反トラスト部門のジョナサン・カンター司法次官補は次のように述べた。「アメリカ人が住宅を購入するのに苦労している中、リアルページは、家主が家賃を上げるために協力することを容易にしている。「今日、われわれはリアルページ社に対して反トラスト法違反の訴えを起こし、全国の何百万人もの人々がより手頃な価格で住宅を購入できるようにした。アメリカ人が賃貸住宅を借りる際に支払う金額を決めるのは、リアルページ社ではなく、競争であるべきだ。」
The complaint cites internal documents and sworn testimony from RealPage and commercial landlords that make plain RealPage’s and landlords’ objective to maximize rental pricing and profitability at the expense of renters. For example: 訴状では、リアルページ社と家主の内部文書と宣誓証言が引用され、賃貸料を最大化し、賃借人を犠牲にして利益を上げようとするリアルページ社と家主の目的が明らかにされている。例えば、こうだ:
RealPage acknowledged that its software is aimed at maximizing prices for landlords, referring to its products as “driving every possible opportunity to increase price,” “avoid[ing] the race to the bottom in down markets,” and “a rising tide raises all ships.” リアルページ社は、同社のソフトウェアが家主のために価格を最大化することを目的としていることを認めており、同社の製品について、「価格を上げるためのあらゆる可能な機会を促進する」、「不況市場での底値競争を避ける」、「上げ潮はすべての船を上昇させる 」と言及している。
A RealPage executive observed that its products help landlords avoid competing on the merits, noting that “there is greater good in everybody succeeding versus essentially trying to compete against one another in a way that actually keeps the entire industry down.” あるリアルページ社の幹部は、同社の製品は大家が実力競争を避けるのに役立っているとし、「業界全体を低迷させるような方法で本質的に競争し合うよりも、皆が成功する方がより大きな利益がある」と指摘した。
A RealPage executive explained to a landlord that using competitor data can help identify situations where the landlord “may have a $50 increase instead of a $10 increase for the day.” あるリアルページの幹部は、競合他社のデータを使うことで、大家が 「その日に10ドルの値上げではなく、50ドルの値上げをするかもしれない 」という状況を特定することができると説明した。
Another landlord commented about RealPage’s product, “I always liked this product because your algorithm uses proprietary data from other subscribers to suggest rents and term. That’s classic price fixing…” 別の大家はRealPageの製品について、「この製品は、アルゴリズムが他の契約者の独自データを使って賃料や期間を提案するので、いつも気に入っていた。これは典型的な価格操作だ。」
The complaint alleges that RealPage’s agreements and conduct harm the competitive process in local rental markets for multi-family dwellings across the United States. Armed with competing landlords’ data, RealPage also encourages loyalty to the algorithm’s recommendations through, among other measures, “auto accept” functionality and pricing advisors who monitor landlords’ compliance. As a result, RealPage’s software tends to maximize price increases, minimize price decreases, and maximize landlords’ pricing power. RealPage also trained landlords to limit concessions (e.g., free month(s) of rent) and other discounts to renters. The complaint also cites internal documents from RealPage and landlords touting the fact that landlords have responded by reducing renter concessions. 訴状では、リアルページ社の契約と行為が米国中の集合住宅の賃貸市場における競争プロセスを害していると主張している。競合する家主のデータを手に入れたリアルページは、「自動承諾」機能や家主のコンプライアンスを監視するプライシング・アドバイザーなどの手段を通じて、アルゴリズムの推奨に忠実であることを奨励している。その結果、リアルページ社のソフトウェアは、値上げを最大化し、値下げを最小化し、家主の価格決定力を最大化する傾向がある。RealPage社はまた、家主に対して、賃借人に対する譲歩(家賃の無料月分など)やその他の割引を制限するよう教育していた。訴状はまた、家主が賃借人の譲歩を減らすことで対応したことを宣伝するリアルページと家主の内部文書を引用している。
The complaint separately alleges that RealPage has unlawfully maintained its monopoly over commercial revenue management software for multi-family dwellings in the United States, in which RealPage commands approximately 80% market share. Landlords agree to share their competitively sensitive data with RealPage in return for pricing recommendations and decisions that are the result of combining and analyzing competitors’ sensitive data. This creates a self-reinforcing feedback loop that strengthens RealPage’s grip on the market and makes it harder for honest businesses to compete on the merits. 訴状では、RealPage社が米国の集合住宅向け商業収益管理ソフトの独占を不法に維持しており、RealPage社の市場シェアは約80%に達しているとしている。家主は、競合他社のセンシティブなデータを組み合わせて分析した結果である価格勧告や決定を受ける見返りに、競争上センシティブなデータをリアルページ社と共有することに同意する。これは自己強化的なフィードバックループを生み出し、リアルページ社の市場支配力を強め、誠実な企業が実力で競争することを難しくしている。
RealPage Inc., is a property management software company headquartered in Richardson, Texas. リアルページ社は、テキサス州リチャードソンに本社を置く不動産管理ソフトウェア会社である。

 

・[PDF] complaint

20240826-134958

 

 

 

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